Bir taşınmazın pek çok kişiye aynı anda sahip olması durumunda mülkiyette herhangi bir paydaşın payını üçüncü kişilere satması halinde diğer paydaşlara söz konusu payı diğer paydaşlara söz konusu payı öncelikle satın alma hakkı verilmesine şufa (önalım) hakkı denir. Önalım hakkı, sözleşme ile üçüncü bir kişiye de tanınabilmektedir.
Yasal Önalım/Şufa Hakkı
Önalım (şufa) hakkı bir pay satılacağında diğer paydaşlar önalım hakkına sahiptir. Bir taşınmazın pay sahiplerinden herhangi biri maliki olduğu payın tamamını ya da bir kısmını pay sahipleri haricindeki 3. kişiye satması durumunda diğer paydaşlara tek taraflı kararları ile bu payın alıcısı olma hakkını sağlamaktadır.
Şufa Hakkını Kullanma Şartları
Şufa (önalım) hakkı, belirli şartlarda kullanılabilecek bir haktır. Türkiye Cumhuriyeti Medeni Kanun’u şufa hakkı ile paydaşlara dava hakkı tanır. Bu hakla birlikte taşınmazın mevcut paydaşlar arasında kalması amaçlanmıştır. Üçüncü kişilerin dışarıdan taşınmaza paydaş olarak girmesi bu durumda daha zor bir hal alır.
Yasal şufa hakkı yalnızca paylı mülkiyete konu olan taşınmazlarda kullanılabilen bir haktır.
Yasal önalım hakkı yalnızca paydaşlar arasında kullanılabilen bir haktır.
Fiilen bölünmemiş taşınmazlarda bu hak kullanılabilmektedir.
Şufa Hakkı Nasıl Açılır? Şufa Davası Nasıl Açılır?
Şufa hakkı yalnız dava yoluyla kullanılabilen bir hak türüdür. Taşınmazda pay sahibi olan herhangi bir paydaş, taşınmazı satan alan alıcıya karşı dava açabilmektedir. Şufa davası için görevlendirilen mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi’dir. Şufa davasında yetkili mahkeme, gayrimenkulün yer aldığı bölgedeki mahkemedir. Bu sebeple Beşiktaş’ta yer alan bir gayrimenkul için o bölgedeki mahkemede dava açılmalıdır.
Şufa Hakkının Kullanım Süresi Ne Kadardır?
Taşınmazın alıcısı tarafından satışın kesinleşmesi söz konusu olduğunda, satışın bildirilmesinden itibaren 3 ay içinde önalım davasının açılması gerekmektedir. Önalım hakkı bulunan pay sahiplerine satış durumu noter aracılığıyla iletilmemişse, satış tarihinden başlayarak 2 sene içinde dava açılması gerekir. Bu sürelerin aşılması durumunda şufa davası açılması mümkün değildir. Bu nedenle bu süre zarfında davanın açılması gerekmektedir.